Регистрация быстровозводимых зданий

Помимо забот о выборе изготовителя конструкции и подборе соответствующего проекта, непременным условием является документальное оформление всех производящихся работ и, если требуется, регистрация быстровозводимого здания. На данном вопросе необходимо заострить внимание, чтобы разобраться в деталях и не планировать лишних задач.

Какие строения относятся к числу быстровозводимых зданий и их применение

Отличительной чертой этой технологии строительства является использование в его возведении элементов, находящихся в высокой степени заводской готовности. Целые секции постройки могут быть собраны на предприятии, а затем доставлены к месту монтажа. Такой подход не только облегчает и ускоряет строительный процесс, но и позволяет добиться высокого качества работ.

В изготовлении быстровозводимых зданий различаются два направления.

1. Постройка из готовых модулей. Здесь чаще всего в роли основного элемента выступают стандартные блок-контейнеры. Они объединяются в произвольном количестве и могут формировать как одноэтажное, так и многоэтажное модульное здание. Типовые конструкции оперируют размерами блока (ДШВ) 6х2,4х2,4 м. Но при необходимости могут быть изготовлены увеличенные модули, что позволяет строить здания современной конфигурации с объёмными помещениями. 

Выполненные по модульной технологии строения традиционно используются в роли гостиниц и общежитий, офисных зданий, объектов торговли и сервиса, комплексов административно-бытового назначения. В последнее время данный вид строительства стал широко применяться при возведении медицинских учреждений (больниц, госпиталей, фельдшерско-акушерских пунктов). Ещё одна сфера применения блок-контейнеров относится к использованию их физическими лицами. Эти изделия нашли место на загородных участках, где служат для создания различных бытовок, сараев, гаражей, дровниц.

Модульные здания из блок-контейнеров в состоянии обходиться простыми видами фундаментов (ленточным, свайным, бетонной плитой) или, в случае временной установки, вообще без них. Для монтажа вполне достаточно ровной и твёрдой площадки, способной выдержать вес всей конструкции. На поверхность земли укладываются блоки ФБС (не менее 6 точек опоры под каждый элемент первого этажа), а затем в определённом проектом порядке устанавливаются блок-контейнеры.

Серьёзную сложность в модульном строительстве быстровозводимых зданий представляет их транспортировка. Из-за крупных размеров конструктивных элементов перевозить блок-контейнеры можно только поодиночке. При этом требуется тщательно проработать путь следования тягача, оценивая качество дорожного покрытия и возможность его маневрирования. Этот этап может существенно осложнить задачу и увеличить финансовые расходы проекта.

1. Постройка быстровозводимых зданий из сборных деталей. Такую технологию применяют для возведения больших объектов. Все детали силового каркаса, перекрытий, соединительные узлы и отделочные материалы подготавливаются на производстве. Затем из них формируются транспаки (транспортировочные пакеты) и доставляются на площадку для монтажа. Размеры здания в данном случае уже не имеют столь существенного значения. Крупные детали могут состоять из нескольких частей и соединяться непосредственно на месте перед монтажом. Такая технология увеличивает объём производимых работ и время, но позволяет собирать крупногабаритные здания.

Сборные проекты чаще всего представлены в виде современных логистических центров высокого класса (А и А+), торгово-развлекательных площадок, спортивных арен и выставочных залов. Они как нельзя лучше подходят для любых целей, где требуется значительная высота потолков и должно быть минимальное количество поддерживающих пролёты опор. 

Проблем, подобных модульным зданиям, в перевозке комплектующих не возникает. Во время проектирования вопрос габаритов предусматривается, все детали планируются в размерах, позволяющих перемещать их грузовыми автомобилями. Но в процессе постройки здания играет роль ритмичность доставки комплектующих на площадку. Сбой в этом вопросе может остановить монтаж, если необходимые на данном этапе элементы вовремя не оказались в распоряжении строителей.

В качестве фундамента быстровозводимого здания обычно выступает свайное основание. Оно не требует большого объёма грязных земляных работ, и его обустройство не растягивается на длительное время. К тому же такая технология может применяться практически на любых грунтах, что делает её универсальным решением при возведении сборных конструкций.

Могут ли быстровозводимые здания быть объектами капитального строительства

Вопрос не праздный, потому что ответ на него влияет на необходимость государственной регистрации и оформление других сопутствующих документов.

• Первым делом следует учитывать, что временные постройки законодательно удалены из числа рассматриваемых объектов. Любая конструкция, для которой предусмотрен ограниченный по времени цикл работы и возможность демонтажа с перемещением её на новое место, не должна считаться капитальной постройкой.

• Сооружения нестационарного типа – второе исключение. Для них характерно отсутствие заглубленного фундамента и подведенных инженерно-технических линий (газ, тепло, вода, канализация). Но для детального разбора следует ориентироваться на местные нормативные акты. Например, в Санкт-Петербурге к нестационарным причисляются только одноэтажные постройки без фундамента.

Другие примеры в меньшей мере относятся к классу быстровозводимых. Капитальными признаются здания, строения и сооружения, имеющие подземную и наземную части, содержащие помещения, инженерно-технические коммуникации, предназначенные для проживания, производственной деятельности, хранения продукции, размещения животных и другие цели.

Вторая тонкость, зачастую вызывающая путаницу в понятиях, относится к определениям строения, как объекта недвижимости или капитального. Они не равны друг другу. Недвижимость – это нормативная категория, определяющая гражданские права владельца на собственность. Здесь роль играет не просто факт создания имущественного объекта, а целый ряд сопровождающих документов: разрешение на строительство, воля собственника земли, права на пользование и другие.

К обозначенным критериям относятся такие пункты, как:

• наличие фундамента и характер его постройки;

• подведение различных коммуникаций на стационарной основе;

• перспектива демонтажа связана с несоизмеримыми потерями;

• принадлежность к числу капитальных строений.

Но на практике был обозначен ряд исключений, во многом касающихся именно быстровозводимых конструкций. Им не требуется заглублённое в землю основание, а, например, монолитная бетонная плита не обозначает постоянный характер установленного на ней здания; в некоторых случаях временные сооружения также могут иметь подведенные инженерно-технические линии.

Таким образом, быстровозводимые здания оказались в подвешенном состоянии по отношению к законодательным актам. В каждом случае производится индивидуальное обследование строения, оценка его самого и сопровождающей документации.

Какие документы требуются для регистрации быстровозводимых зданий

Первым делом заказчику объекта строительства предстоит пройти процедуру проектирования. Для неё следует предоставить документацию, подтверждающую право производить работы на земельном участке. Все необходимые бумаги делятся на две части: согласования и разрешения по строительным работам и сам проект планируемой конструкции. Чтобы в дальнейшем строение не могли признать незаконным, следует крайне внимательно подойти к согласованию всех требующихся разрешений. Заметим, что в зависимости от региональных стандартов, их набор может изменяться. В некоторых случаях (если застройка ведётся на месте, имеющем историческую ценность) требуется, например, экспертиза соответствия проекта данному вопросу.

Типовой набор документов, необходимых для постройки быстровозводимого здания, включает следующие пункты.

1. Техусловия.

2. Набор разрешений на строительство от экологической и пожарной инспекций, Роспотребнадзора, прочих инстанций, установленных на местном уровне.

3. Черновое оформление проекта.

4. Архитектурная концепция.

5. Проектная документация на конструкции (железобетон, металл).

6. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или соответствующее разрешение от его владельца.

При согласовании готового проекта следует подготовить набор технических условий для:

• подключения энергоснабжения объекта;

• отопление;

• организации горячего и холодного водоснабжения (если имеется);

• схема отвода грунтовых и дождевых вод;

• обустройство канализации;

• на утилизацию ТБО. В том случае, если планируется образование опасных отходов – техусловия для них готовятся отдельно.

Таким образом рассматриваются все аспекты деятельности будущего здания и заготавливаются технические условия по каждой теме. Это могут быть схемы отопления, газификации, проект линий связи и других разделов.

Быстровозводимые здания, имеющие общую площадь более 1,5 тыс. м², должны проходить этап государственной экспертизы. 

Сама процедура согласования производится местными (региональными) органами власти. В некоторых случаях профессиональные организации – изготовители проектной документации и самих элементов быстровозводимых зданий, по доверенности заказчика и от его имени берут на себя весь комплекс вопросов, связанных с оформлением документов и получением согласований. Это, пожалуй, наиболее удачное предложение для тех, кто впервые сталкивается с вопросом регистрации быстровозводимого здания.